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泰达宏利基金总经理刘建:公募REITs市场前景广阔 为资产配置选择开辟新蓝海

2019-01-16 01:05
作者:王明山
来源: 证券日报

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【泰达宏利基金总经理刘建:公募REITs市场前景广阔 为资产配置选择开辟新蓝海】刘建表示,在房地产政策的精准调控下,房价在未来几年出现大幅上涨的可能性已经不大,但是租金的上涨几乎能够确定,“REITs市场的开发也能够推动不动产行业产业升级,势必会为资产配置的多元选择开辟新蓝海。”(证券日报)
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  随着公募FOF产品陆续推出,如何降低投资标的之间的相关性,以有效地分散FOF产品运行时的风险成为众基金管理人面对的共同问题。股市债市之外,REITs作为一种另类投资资产进入了公众的视野,按照资产配置多元化的思路,公募REITs的适时推出已经十分必要。

  近年来,无论是监管部门还是基金管理人都从未停止过对公募REITs的探索,海外REITs产品的成熟运行也给我们提供了丰富的经验。

  近日,《证券日报》记者走进泰达宏利基金,独家专访了泰达宏利基金总经理刘建。在访谈过程中,刘建表示,在房地产政策的精准调控下,房价在未来几年出现大幅上涨的可能性已经不大,但是租金的上涨几乎能够确定,“REITs市场的开发也能够推动不动产行业产业升级,势必会为资产配置的多元选择开辟新蓝海。”

  全球REITs市值1.8万亿美元

  我国公募REITs在积极探索

  REITs,是“房地产投资信托基金”的简称,它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金、由专门投资机构进行房地产投资经营管理、并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。海外运行的经验来看,其收益主要来源于租金收入和房地产升值,大多数REITs是以公募基金作为发行载体。

  截至2016年年底,在美国市场上的成熟REITs约有220只,涉及商业办公、住宅公寓、酒店、仓储、医院等多种类型的不动产,总市值规模约为1.02万亿美元,全球市场REITs市值达1.8万亿美元。就亚洲市场而言,截至2016年三季度末,亚洲市场上活跃着141只REITs,总市值2096亿美元,其中近95%的体量来源于中国香港、日本和新加坡市场。

  我国目前尚未推出海外成熟资本市场的公募REITs产品,但监管部门和各市场主体在对REITs的探索上却从未停止。目前,在我国现有监管法律框架下推出了在功能上与成熟市场上的标准REITs具有一定相似性的“类REITs”产品:如在中国香港上市的越秀REITs、私募市场上的中信启航REITs以及公募市场上的鹏华前海万科REITs。

  对于REITs该如何定位,刘建表示应该把其看做是长期的大类资产配置工具。刘建谈到:“公募REITs可以为房地产行业带来长期投资者和机构投资者,有助于房地产企业落实去杠杆去库存的要求;另外,通过公募REITs的公共化和流动性,也将大大活跃房地产市场和证券市场;对投资者而言,公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具,便于大众投资者配置房地产的金融资产,减少对住宅物业的过度投机。”

  推出公募REITs十分迫切

  目前面临“四大难题”

  从国际经验来看,以公募基金作为发行载体的REITs产品,不仅有助于提升房地产的透明度,为房地产资产的提供流动性,也具有实现重要的经济目标。刘建对《证券日报》记者表示,公募REITs市场前景广阔,在推动金融市场供给侧改革、提升金融服务实体经济的效率、促进房地产行业健康发展、提高金融产品供给质量等方面具有重要的价值和意义。

  中国迎来了大资管时代,产品同质化逐渐成为资管行业面临的重要问题之一。“REITs作为一种高比例分红、高收益高风险的长期投资工具,一经推出即是高度成熟的金融产品。REITs与其他金融资产的关联性较低,也为我国投资者在资产配置多元化的选择上提供了新思路。”刘建说道。

  从成熟市场的经验来看,公募REITs的推出往往是在经济环境表现不佳时,以此来激发市场活力。刘建对此分析称:“我国的房地产市场已经在全球排名第一,在房地产政策的精准调控下,房价在未来几年出现大幅上涨的可能性已经不大,未来更多的价值是在盘活存量上,说的直白一些,近50万亿元的资产在‘睡觉’,是一件很可惜的事情。”

  但是,目前我国还未推出标准化的REITs产品,主要是因为还面临着四个难以解决的难题:首先,缺乏对REITs的正确认识,市场上仍有“REITs是为不动产业加杠杆的融资工具”等认知误区。

  其次,缺少针对REITs的法律定位和法规框架,目前发行的类REITs产品在投资期限、投资范围、收入来源、负责限制、信息披露、关联交易、分配方式等诸多方面仍没有统一制度规范。

  再次,现有税收环境约束REITs的发展,REITs发展较为成熟的市场均为REITs产品设计了税收优惠方案,但是目前我国还没有专门针对REITs产品的法律框架,REITs产品相较其他非不动产投资基金存在一定的税收劣势。

  最后,REITs市场的相关基本条件不成熟,中国不动产高速发展,不动产行业短期积累了巨大体量,但是相关的金融发展却相对滞后。

(文章来源:证券日报)

(责任编辑:DF380)

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